Värdering av fastighetsbolag - Kungsleden

Man kan inte använda p/e-talet när man bedömer värderingen av ett fastighetsbolag – i varje fall inte utan vidare analys.

Låt oss titta på Kungsleden. Aktien har handlats till historiskt låga nivåer. P/e-talet är under 3 – det måste väl vara billigt!

Vi sätter kursen till 45 kr som aktien har handlats till i dagarna. Övriga siffror tar vi från senaste periodrapporten (Q1 2008) dvs. året april 2007 - mars 2008.

Aktiens pris = p, vinsten = e, nettoskulden per aktie = d,
eget kapital per aktie = ek
rörelsens värde (dvs. i princip fastigheterna) enligt marknaden = ev
p = 45 kr
e = 17 kr
d = 162 kr
ev =p + d = 207 kr
ek = 67 kr

När man köper en aktie i Kungsleden för 45 kr får man alltså fastigheter, som aktiemarknaden värderat till 207 kr och ett lån på 162 kr.

p/e = 2,6
Om vi inverterar p/e får vi avkastningen
e/p = 38 % (!)

Men Kungsleden är kraftigt belånat (som de flesta fastighetsbolag), och man kan efter lite räknande få fram att 27 % av avkastningen kommer från hävstångseffekten från belåningen.

Rörelsen hade alltså endast en avkastning på 11 % (38-27) – rimligare men fortfarande ganska bra.

Rörelsen består av två delar:

1. Driften av fastighetsrörelsen och viss modulhusproduktion
2. Värdeförändringen av fastigheterna. Värdet räknas om varje kvartal enligt IFRS
   

Driften genererade 5 % av avkastningen och värdeförändringarna 6 %.

Framåtblick

Marknaden tror uppenbarligen inte att värdena skall fortsätta att öka.
Om vi antar att fastighetsvärdena inte förändras framöver, samt att räntekostnaderna ökar 1.5 %, men låter övriga siffror förbli oförändrade, får vi följande:

Driften genererar fortfarande 5 %. Resultatet från värdeförändringarna är 0 %.
Hävstångseffekten försvinner eftersom rörelsens avkastning är ungefär lika stor som bankräntan.

Total avkastning blir alltså 5 % och p/e-talet har ökat från 2,6 till 20. Aktien kanske inte är så billig ändå?

Sammanfattningsvis kan man väl säga att en fullständig analys av p/e-talet och var avkastningen kommer från kan vara intressant – men den säger inte mycket om aktiens värde!

Substansvärdering

Vi konstaterade ovan att om man köper en aktie i Kungsleden för 45 kr får man alltså fastigheter som aktiemarknaden värderat till 207 kr och ett lån på 162 kr.
Samma fastigheter är värderade till 229 kr i bokföringen (summan av eget kapital och skulderna: 67 +162 kr).

Vi handlar alltså Kungsleden med en substansrabatt som är 22 kr. Man brukar ställa rabatten i relation till eget kapital och då är den 22/45 = 37 %, en siffra som inte säger så mycket. Om vi ställer rabatten i förhållande till fastigheternas bokförda värde får vi 22/229 = ungefär 10 %.

Fastigheterna kan alltså falla 10 % innan substansrabatten försvinner. Ett företag som Kungsleden skall inte långsiktigt behöva handlas med rabatt eftersom förvaltningen och modulhusproduktionen kan väntas ge ett hyggligt överskott. Frågan är om fastighetsvärdena kan komma att falla mer än 10 %.

Belåningsgraden

Fastigheterna är belånade till 162/229 = 71 %, vilket inte är särskilt högt. Företaget tål alltså att fastighetsvärdena sjunker en del.

Räntetäckningsgraden

I tider nar fastighetsvärdena inte ökar är det viktigt att resultatet från driften väl räcker att täcka räntekostnaderna. I rapporten uppger bolaget att räntetäckningsgraden för första kvartalet 2008 var 1,6. (För 2007 var den 2,6.) Även om den har sjunkit är siffran betryggande.

Sammanfattning

Om aktien handlas till 45 kr är motsvarar substansrabatten 22 kr en gardering för att fastigheternas värde skulle falla 10 %. Belåningsgrad och räntetäckningsgrad indikerar inte några höga risker.
Aktien är säkert bra för den som långsiktigt tror på fastighetsinvesteringar. Några snabba klipp kan man knappast räkna med.